Comment Investir ?

Le choix de la ville  :

Le bien doit impérativement être situé dans une ville avec un fort potentiel locatif, dynamique, avec une économie stable. Il faut étudier la ville et son marché étudiant, son marché du travail, les perspectives d’ouvertures et les nouvelles économies (start-up).

N’hésitez pas à investir loin de chez vous. En cas de retournement économique dans la ville où vous avez votre résidence principale, il sera toujours bon d’avoir investi dans une autre ville. La totalité de votre parc immobilier devient sinistré si vous investissez à un seul endroit. Soyez stratégique.

Il y a 50 ans, la question se posait beaucoup moins car il y avait une énorme inflation naturelle et une évolution du marché très positive. Aujourd’hui, l’immobilier est une science. Investir n’est pas un gage de gain financier. Pour Rappel, le livret A était à 8,5 % en 1981. Ne comparez jamais avant avec nos économies aujourd’hui globalisées.

Le choix du quartier

Cherchez les quartiers soit en réhabilitation, soit les quartiers attractifs. Fuyez les quartiers trop populaires ou proches des banlieues, vous accroissez le risque de dégradation de votre investissement locatif ancien, les impayés et vous risquez de ne pas faire de plus-value. Si vous êtes un investisseur très prudent, achetez dans les endroits chics et prisés, le rendement locatif est moindre mais vous protégez votre capital d’un retournement du marché local.

Le choix du Promoteur

Choisir un promoteur immobilier, c’est aussi choisir des prestations et des garanties. Renseignez-vous sur les garanties ainsi que les prestations. Ne soyons pas timide, demandez le descriptif technique. Gros promoteur est loin de vouloir dire mauvais. Gros est souvent égal à plus contrôlé par des audits d’états. Méfiez-vous des tous petits promoteurs ou soyez prudent car c’est chez eux que l’on trouve le meilleur comme le pire.

Le choix du professionnel

Prenez un professionnel. N’oubliez pas qu’il connait le marché, les plafonds, les lois, les règles qui régissent votre fiscalité propre et unique. Ne faites pas l’impasse d’un gestionnaire de patrimoine.

La loi pinel ou autre chose ?

La loi Malraux

Conditions

  • Rénovation de la totalité de l’immeuble.
  • Travaux sur une période de 3 ans maximum.
  • Location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans.
  • La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
  • La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Avantages

La réduction d’impôt retenue est limitée annuellement à 100.000 €. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

  • 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé .
  • 22 % pour des immeubles situés dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager).

La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux, sans pouvoir excéder 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.

La location en meublé non professionnel (LMNP)

Conditions

  • Recettes inférieures ou égales à 23 000 €.
  • Recettes représentent moins de 50% de vos revenus.
  • vous devez louez votre bien immobilier pendant au moins 9 ans, via l’exploitant de la résidence.

Avantages

  • Des loyers non imposables sur une longue durée (si amortissement).
  • Récupération de la TVA à 19,6 % et réduction Censi Bouvard à 11% (ou amortissement).
  • Aucune gestion du bien acquis : vous confiez la gestion de votre bien immobilier à un exploitant.
  • Bail commercial de 9 à 12 ans.
  • Rendement de 4 à 5,5 % sur les loyers.

La location en meublé professionnel (LMP) :

Conditions

  • Inscription au registre du commerce des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
  • Recettes annuelles supérieures ou égales à 23 000€ par an.
  • Recettes représentent au moins la moitié des revenus du foyer fiscal.

Avantages

  • Les déficits fiscaux générés par les intérêts d’emprunt, les assurances liées à cet emprunt, les charges locatives, les taxes foncières sont imputables sur votre revenu global.
  • Exonération de la plus-value au-delà de la cinquième année si vos recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.
  • Exonération pendant 2 ans de la taxe foncière.
  • L’impôt sur la fortune : exonération possible.
  • La transmission : un abattement de 75% de la valeur des biens est possible sous plusieurs conditions.

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